Gestione intelligente degli edifici: dati e competenze come chiave per edifici efficienti

Lo Smart Building Management persegue l’obiettivo di gestire gli edifici in modo efficiente, sostenibile, confortevole e salutare. Le possibilità tecniche sono in costante aumento, ma la sfida principale rimane immutata: gli edifici devono soddisfare le esigenze dei loro utenti e, al contempo, essere gestiti in modo economico. L’8 settembre 2026, il gruppo di competenza Smart Building Management dell’Istituto di Facility Management della ZHAW ha organizzato il primo convegno specialistico orientato alla pratica su questo tema. La prof.ssa Andrea González, responsabile del gruppo di competenza, ha dato il benvenuto a oltre 160 partecipanti al Technopark di Zurigo.

L'intelligenza artificiale mette alla prova le organizzazioni

Nel primo blocco, intitolato «Investimenti», l’attenzione si è concentrata sull’ipotesi secondo cui una maggiore tecnologia non rende automaticamente migliori gli edifici. Marie Seiler, CEO di Pensimo, ha illustrato nella sua presentazione in quali ambiti viene impiegata l’intelligenza artificiale, ad esempio per ottimizzare il funzionamento degli impianti di riscaldamento. In questo contesto, il risparmio energetico si rivela spesso vantaggioso rispetto agli elevati costi iniziali. A suo avviso, occorre sempre tenere presente che la durata di vita della tecnologia è molto più breve di quella degli edifici. Hannes Pichler, direttore di ETH Immobilien, ha sottolineato che ogni investimento nella tecnologia deve soddisfare uno scopo concreto. Ha presentato il processo «design-build», in cui la progettazione e la costruzione, tradizionalmente separate, vengono affidate insieme in un unico appalto. Ciò comporta tempi di realizzazione più brevi e costi inferiori. Jan Eckert, responsabile per la Svizzera di JLL, ha sollevato nel suo intervento la questione di come l’intelligenza artificiale stia trasformando l’ambiente di lavoro. A suo avviso, l’IA sta rivoluzionando completamente la struttura organizzativa nel settore immobiliare. I costi dell’IA non devono tuttavia essere sottovalutati. Ha inoltre sottolineato il problema della minaccia di una perdita di competenze su larga scala a causa dell’IA: la promozione delle nuove leve rappresenta una grande sfida.

La successiva tavola rotonda ha evidenziato che l’introduzione dell’IA non rappresenta principalmente una sfida tecnologica, bensì organizzativa. Le aziende devono stabilire quali compiti possano essere automatizzati e in quali ambiti rimanga necessario il controllo umano. Un presupposto fondamentale è la qualità dei dati. Cresce la necessità di professionisti in grado di valutare i dati e di ricavarne raccomandazioni operative.

L’attività operativa come leva fondamentale per l’efficienza

Nel secondo blocco, dedicato alle «Operazioni», è stata discussa l’ipotesi secondo cui, in futuro, gli edifici intelligenti gestiti in modo autonomo tramite intelligenza artificiale funzioneranno in modo più efficiente rispetto a quelli gestiti dall’uomo. Nel suo intervento introduttivo, il ricercatore della ZHAW, il dott. Simon Ashworth, ha presentato alcuni progetti realizzati in collaborazione con partner del settore. Come esempio ha citato la città di Thun, dove non si tratta più solo di edifici intelligenti, ma di una città intelligente. Tim Frey, direttore di EnergieSchweiz presso l’Ufficio federale dell’energia, ha posto l’accento sull’efficienza energetica come uno dei tre pilastri della strategia energetica svizzera. In molti luoghi esistono ancora notevoli potenzialità di ottimizzazione, ad esempio nel caso di pompe di calore configurate in modo errato o di sistemi di illuminazione inefficienti. Grazie a interventi di ottimizzazione nel funzionamento è possibile ottenere in alcuni casi risparmi fino al 30 per cento.

Martina Reinholz, presidente di SVIT FM Svizzera, ha sottolineato che un edificio autonomo è intelligente solo quanto la sua organizzazione gestionale. Il passaggio dalla fase di costruzione a quella operativa rappresenta una sfida particolare, affinché non vadano perse informazioni importanti. Per sfruttare al meglio il potenziale, si sta discutendo di nuovi ruoli che uniscano aspetti tecnologici, organizzativi e operativi: per Martina Reinholz si tratta degli Operational Intelligence Manager. Oliver Hofmann e Serafino Melloni, rispettivamente CEO e COO di Vebego, hanno presentato la visione di un facility management basato sui dati. In questo contesto, il valore aggiunto per la clientela è in primo piano. Come esempio hanno citato gli impianti di ventilazione: grazie ai dati in tempo reale, la ventilazione funziona solo dove è realmente necessaria, il che comporta un minor consumo energetico e costi più bassi.

La tavola rotonda è giunta alla conclusione che hanno senso solo gli indicatori basati su dati rilevabili e che portano a misure attuabili. È importante responsabilizzare i collaboratori affinché possano effettivamente assumersi le proprie responsabilità.

I dati come base per decisioni fondate

Il terzo blocco, intitolato «Data», è stato dedicato alla questione di come i dati possano essere utilizzati per la gestione dei portafogli immobiliari. Il Prof. Dr. Christian Coenen della ZHAW, nel suo intervento su «Strategie nell’era dell’IA», ha sollevato tre spunti di riflessione: Cosa succede in realtà quando la conoscenza diventa abbondantemente disponibile e, di conseguenza, perde valore? Come si crea quindi valore? Ciò che continua a essere scarso rimane anche prezioso – tra questi egli annovera il coordinamento e il rapporto con gli utenti. E infine: quale ruolo si svolge in tutto questo? Christian Coenen sostiene la figura dell«»Architect of Intent» – una persona che riconosce che l’edificio serve al suo scopo e non solo ai suoi indicatori. Per questo sono necessarie curiosità, capacità di curatela ed empatia.

Julian Studer, CEO di Loriot, ha presentato nel suo intervento alcuni progetti in cui le applicazioni basate sui dati aprono nuove possibilità. I sensori possono, ad esempio, rilevare tempestivamente perdite o incendi, monitorare lo stato degli impianti tecnici o avviare interventi di manutenzione in base alle necessità. Tali soluzioni offrono un grande potenziale, in particolare negli edifici esistenti.

Nella tavola rotonda conclusiva con Julian Studer, Annett Fack, copresidente dell’IFMA, Julie Vienne, COO di Viboo, e Jan Müller, CCO di LEIQ, è emerso chiaramente che non è la quantità dei dati disponibili a essere determinante, bensì la loro qualità e il loro utilizzo. Interfacce aperte, una buona conoscenza del portafoglio immobiliare e responsabilità ben definite sono considerati presupposti fondamentali per una digitalizzazione di successo.

A conclusione del convegno specialistico, la prof.ssa Andrea González ha sintetizzato tre punti: l’ottimizzazione non è la conclusione di un progetto, bensì un modello operativo. L’impatto si ottiene quando investimenti, operazioni e dati interagiscono tra loro. Inoltre: l’intelligenza artificiale supporta le decisioni, ma la responsabilità e la governance rimangono fondamentali.

Ulteriori informazioni sul convegno specialistico orientato alla pratica «Smart Building Management: ottimizzazione nella gestione operativa», nonché sulle prospettive per il convegno del 2027, sono disponibili sul sito web della ZHAW.